Ehepaar trennt sich - Wohin mit der Schwiegermutter?

Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Entscheidung darüber hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.

Der Sachverhalt:
Die Beteiligten sind ein Ehepaar, das seit Juni 2021 getrennt lebt. Sie hatten in der Nähe der Ehewohnung ein Einfamilienhaus erworben, das sie dann Anfang 2019 an die (heute) 84-jährige verwitwete und pflegebedürftige Mutter der Antragsgegnerin vermieteten, um ihr einen Lebensabend in unmittelbarer Nähe zur Familie (insbesondere auch zu ihren beiden Enkelkindern) zu ermöglichen. Die Immobilie steht im hälftigen Miteigentum der Eheleute.

Im Juli 2023 kündigte der Ehemann den Mietvertrag mit der Schwiegermutter und machte Eigenbedarf geltend. Die Ehefrau weigerte sich, der Kündigung zuzustimmen. Das AG hat den Antrag auf Verpflichtung der Ehefrau zur Abgabe einer „gemeinsamen ordentlichen Kündigungserklärung“ gegenüber ihrer Mutter abgewiesen. Auf die dagegen gerichtete Beschwerde des Ehemanns hat das OLG die Entscheidung dahingehend abgeändert, dass es die Ehefrau antragsgemäß verpflichtet hat.

Auf die hiergegen gerichtete die Rechtsbeschwerde der der Ehefrau hat der BGH den Beschluss des OLG aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Gründe:
Die Beteiligten hatten hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie keine Ehegatteninnengesellschaft begründet, sondern bildeten als Miteigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Entscheidung darüber hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.

Die Interessenabwägung kann im Rechtsbeschwerdeverfahren aber daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter auf der Grundlage seiner Feststellungen wesentliche Umstände oder Interessen übersehen, nicht vollständig gewürdigt oder Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt hat. Doch auch nach diesem eingeschränkten Prüfungsmaßstab hielt die Entscheidung des Beschwerdegerichts einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Denn unter Zugrundelegung von auf die Weiternutzung der ehemaligen Ehewohnung bezogener, mithin im Streitfall nicht einschlägiger Rechtsprechung und Literatur hat das Beschwerdegericht einen Anspruch des Ehemanns auf Neuregelung von Verwaltung und Benutzung gem. § 745 Abs. 2 BGB allein wegen der Trennung der Beteiligten, eines Wohnbedarfs des Ehemanns und des Trennungsunterhaltsverlangens der Ehefrau bejaht. Damit hat es sich rechtsfehlerhaft nicht die insoweit maßgebliche Frage vorgelegt, ob unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten des Antragstellers an der bisherigen Benutzungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen.

Vertiefter Erörterung hätte bereits bedurft, ob und inwieweit die Trennung der Beteiligten mit den sich daraus ergebenden Folgen von zusätzlichem Wohnbedarf des aus der Ehewohnung ausziehenden Ehegatten und etwaigen Trennungsunterhaltsansprüchen zu einer wesentlichen Veränderung für die hier streitgegenständliche Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des vermieteten Anwesens geführt hat. Denn dieses war von den Eheleuten mit dem alleinigen Ziel erworben worden, es an die Mutter der Antragsgegnerin zu vermieten und ihr so einen familiennahen Altersruhesitz zur Verfügung zu stellen. Diese Art der Nutzung des Anwesens wird jedoch – zumal mit Blick auf das sonstige Immobilienvermögen der Beteiligten - durch die Trennung nicht ohne weiteres beeinflusst, sondern bleibt jedenfalls grundsätzlich uneingeschränkt möglich.

Bereits bei der Frage, ob ein Neuregelungsanspruch des Ehemanns gem. § 745 Abs. 2 BGB dem Grunde nach besteht, ist zudem einerseits in die Gesamtwürdigung einzubeziehen, inwieweit er zur Abdeckung seines angemessenen Wohnbedarfs auf die streitgegenständliche Immobilie angewiesen ist. Dafür müsste er jedenfalls auf einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verweisen können, was das OLG mit seinen Ausführungen zu einem „berechtigten Interesse“ allerdings nicht festgestellt hat. Unabhängig davon wäre andererseits aber auch zu berücksichtigen, dass die Ehefrau sich als hälftige Miteigentümerin wegen der Mietnutzung durch ihre Mutter ebenfalls auf einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der nicht weniger Ausfluss der von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteten Eigentumsgarantie ist als eine eventuelle Rechtsposition des Ehemanns.

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